Экспертиза при КРТ (Комплексное Развитие Территорий)
Судебная экспертиза в рамках КРТ: практика, механизм изъятия и защита интересов собственников
Комплексное развитие территорий (КРТ), регулируемое Федеральным законом № 494-ФЗ и рядом связанных нормативных актов, предполагает масштабное обновление городской инфраструктуры. Однако для собственников недвижимости, попавших в зону КРТ, этот процесс сопровождается правовой неопределённостью, особенно в части сроков, компенсации и процедур изъятия. На практике между утверждением проекта и получением официального предложения о заключении договора КРТ может пройти значительное время. В течение этого периода собственник оказывается в подвешенном состоянии, не зная, будет ли объект изъят, и на каких условиях. После заключения договора КРТ и принятия решения об изъятии уполномоченным органом (в зависимости от уровня — местный, региональный или федеральный), начинается процедура подготовки соглашения об изъятии. При этом сроки направления такого соглашения законом не определены, но в соответствии с п. 3 ст. 56.6 ЗК РФ государственный орган обязан инициировать изъятие в течение трёх лет с момента принятия решения.
Практика TOP EXPERT GROUP в судебных споров по изъятию
Если собственник не согласен с предложенной компенсацией или соглашение не заключено в течение месяца, изъятие переходит в судебную плоскость. Суд рассматривает дело об изъятии, устанавливает факт прекращения прав и одновременно может определить размер компенсации. Однако на практике (например, в делах № А40-115987/2022, № А40-57338/2022, № А40-253406/2021) суды выделяют споры о компенсации в отдельное производство, что позволяет ускорить изъятие, но лишает собственника немедленного получения справедливой выплаты. Более того, изъятие может быть завершено, а спор о размере компенсации решаться в последующем, на основании судебной экспертизы. Это вызывает существенные риски, особенно если изначально не подготовлено экспертное заключение, способное опровергнуть расчёты государственных оценщиков. Как показывает практика, суд может отказать в назначении экспертизы при отсутствии внесудебной оценки, а выводы госоргана будут признаны допустимыми доказательствами (дело № 33-27684/2016).
Судебная экспертиза при изъятии имущества в рамках КРТ выполняет сразу две ключевые задачи. Во-первых, она служит доказательством рыночной стоимости объекта, объёма вложений и понесённых убытков. Во-вторых, она является инструментом стратегической защиты, позволяя отстоять более высокую компенсацию и при необходимости затянуть процедуру изъятия для сохранения объекта до завершения спора. На практике назначаются оценочные, строительно-технические, инженерные, землеустроительные и экономические экспертизы. Особенно значима оценочная экспертиза, которая должна быть максимально обоснована: с анализом рыночной конъюнктуры, применением профессиональных стандартов, учётом специфики объекта (например, встроенные коммуникации, арендаторы, сервитуты, рекламные конструкции). Не менее важны строительные и инженерные исследования — они фиксируют фактическое состояние объекта, неотделимые улучшения, реконструкции и аварийность. Экспертиза также может касаться оценки упущенной выгоды, если объект использовался в коммерческих целях. Всё это должно быть подготовлено в строгом соответствии с процессуальными требованиями (АПК РФ, КАС РФ, ЗК РФ, ст. 56.8 и 56.12).
Роль судебной экспертизы при изъятии имущества
Как действовать собственнику ?
При получении решения об изъятии собственник должен определить приоритет — либо оперативное получение компенсации, либо максимальное продление использования объекта. В первом случае важно сотрудничать с органами, предоставлять документы, отчёты, согласовывать независимую оценку. Во втором — необходимо инициировать судебное разбирательство, настаивать на назначении экспертизы, заявлять о несоразмерности компенсации и использовать тактику отсрочки передачи прав. Очень важно заранее подготовить внесудебную оценку: её отсутствие значительно ослабляет позицию в суде. Также полезно заявлять ходатайства о проведении дополнительных или повторных экспертиз, если расчёты органа власти вызывают сомнения. В случае изъятия в суде необходимо требовать определения справедливой компенсации с учётом всех видов убытков. Кроме того, можно воспользоваться процедурой исключения участка из зоны КРТ через подачу заявления в уполномоченный орган — хотя порядок подачи и пакет документов пока не урегулирован.
TOP EXPERT GROUP: защита имущества через экспертизу !
TOP EXPERT GROUP предлагает полную экспертную поддержку по делам КРТ: от подготовки внесудебной оценки и рецензий на отчёты госорганов до сопровождения судебных экспертиз. Мы предоставляем заключения, которые соответствуют стандартам судебного производства, методологиям СРО и судебной практике. Наши специалисты проводят не только оценку стоимости, но и инженерные, технические, землеустроительные и экономические экспертизы, в том числе при комплексных проектах изъятия объектов стоимостью от 50 млн рублей. Мы работаем как в досудебном порядке, так и в судах всех уровней. Экспертное заключение от TOP EXPERT GROUP — это не просто документ, а инструмент, способный повлиять на судьбу объекта, отсрочить изъятие и добиться справедливой компенсации. В условиях правовой нестабильности и отсутствия чётких сроков в процедуре КРТ только профессиональная судебная экспертиза способна защитить собственника от имущественных потерь.
Порядок проведения экспертизы
Согласно ч.3 ст.94 Закона № 44-ФЗ заказчики обязаны проводить экспертизу принимаемой продукции. Такая экспертиза должна проводиться своими силами («внутренняя экспертиза») либо к ее проведению могут привлекаться эксперты, экспертные организации («внешняя экспертиза»).
С помощью экспертов или своими силами?
После того как поставщик выполнил обязательства по контракту, заказчик осуществляет приемку и должен выполнить экспертизу результатов исполнения контракта. В материале читайте: в каких случаях экспертиза обязательна, кто должен ее проводить, и как оформить ее результат.
Почему результатам работы нашей организации можно доверять ?
Наши документы
лаборатории