Экспертиза и оценка при изъятии недвижимости в целях государственных нужд
Экспертиза при изъятии недвижимости по Федеральному закону № 159-ФЗ: защита собственности и справедливой компенсации
Изъятие недвижимости в целях государственных или муниципальных нужд регулируется специальным законом — Федеральным законом от 3 июля 2023 года № 159-ФЗ. Этот закон установил единый порядок изъятия имущества у граждан и юридических лиц в рамках реализации инфраструктурных, градостроительных, инвестиционных и иных социально значимых проектов. В условиях высокой концентрации решений об изъятии (например, в рамках программ комплексного развития территорий — КРТ) экспертиза становится ключевым инструментом защиты интересов правообладателей.
Когда проводится экспертиза при изъятии
Экспертиза имущества необходима в следующих случаях:
при оспаривании выкупной стоимости, предложенной органом власти;
для обоснования убытков, вызванных изъятием (упущенная выгода, издержки, демонтаж, аренда);
при подготовке к переговорам о выкупе или оспаривании соглашения об изъятии в суде;
в рамках судебного разбирательства по спорам о компенсации;
при анализе правомерности включения объекта в границы изъятия.
TOP EXPERT GROUP проводит весь спектр экспертиз, необходимых для обоснованного отстаивания прав собственников по 159-ФЗ:
Оценочная экспертиза
Расчёт рыночной стоимости недвижимости, земельного участка, имущественного комплекса;
Учёт арендных потоков, коммерческого использования, встроенного оборудования;
Оценка упущенной выгоды, потерь от переезда, демонтажа, утраты деловой репутации;
Проверка корректности заключения, составленного органом власти или государственным оценщиком.
Строительно-техническая экспертиза
Исследование физического состояния здания, выявление улучшений и модернизаций;
Подтверждение технического износа или наличия неотделимых вложений;
Обоснование статуса объекта (капитальное/временное строение, реконструированный объект).
Правовая и землеустроительная экспертиза
Проверка обоснованности изъятия в рамках утверждённого проекта;
Анализ правовых оснований включения имущества в границы изъятия;
Установление нарушений в процедурах уведомления, публикации или согласования.
Экономическая экспертиза
Расчёт полной компенсации с учётом бизнес-показателей;
Анализ убытков и сравнение с альтернативными сценариями развития;
Подготовка обоснованных возражений на проект соглашения об изъятии
Виды экспертиз при изъятии имущества
Особенности процедуры по 159-ФЗ
Федеральный закон № 159-ФЗ чётко определяет этапы изъятия:
Принятие решения об изъятии органом власти;
Подготовка соглашения о выкупе имущества с указанием выкупной цены и размера убытков;
Направление соглашения правообладателю — у него есть 30 дней на подписание или отказ;
В случае несогласия — подача искового заявления об изъятии в суд;
Проведение судебного разбирательства, в котором собственник может оспорить:
само изъятие (например, при нарушениях процедуры);
размер компенсации — с обязательной судебной экспертизой.
Согласно ст. 12 и 13 159-ФЗ, компенсация включает:
рыночную стоимость имущества;
расходы, понесённые в связи с утратой прав на имущество;
убытки (в том числе упущенная выгода), причинённые изъятием.
Экспертиза как ключ к справедливой компенсации
Судебная практика подтверждает: без экспертного заключения суд почти всегда ориентируется на заключение госоргана. Только профессиональная, независимая и аргументированная экспертиза, выполненная по методикам Минфина, СРО и судебным стандартам, позволяет:
добиться повышения компенсации;
отсрочить передачу объекта;
зафиксировать позицию для последующего взыскания убытков.
TOP EXPERT GROUP при оценке имущества
Мы сопровождаем собственников от момента получения уведомления до окончательной выплаты компенсации, включая:
оценку и экспертизу;
рецензию на расчёты органов;
подготовку возражений, претензий, жалоб по 59-ФЗ;
сопровождение судебного процесса;
контроль исполнения судебного решения.
Гарантируем конфиденциальность, независимость и методическую точность.
Порядок проведения экспертизы
Согласно ч.3 ст.94 Закона № 44-ФЗ заказчики обязаны проводить экспертизу принимаемой продукции. Такая экспертиза должна проводиться своими силами («внутренняя экспертиза») либо к ее проведению могут привлекаться эксперты, экспертные организации («внешняя экспертиза»).
С помощью экспертов или своими силами?
После того как поставщик выполнил обязательства по контракту, заказчик осуществляет приемку и должен выполнить экспертизу результатов исполнения контракта. В материале читайте: в каких случаях экспертиза обязательна, кто должен ее проводить, и как оформить ее результат.
Почему результатам работы нашей организации можно доверять ?
Наши документы
лаборатории