Экспертиза в рамках реализации проектов КРТ
Экспертиза и оценка имущества в рамках Комплексного развития территорий
Механизм комплексного развития территорий (КРТ) был официально введён Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ, которым внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ. Он объединил ранее разрозненные формы реновации и развития — такие как развитие застроенных территорий (РЗТ), инициативы органов местного самоуправления и комплексное освоение территорий (КОТ) — в единую, структурированную систему, направленную на эффективное использование городской земли, расселение аварийного фонда и создание современной инфраструктуры. Суть КРТ заключается в масштабной трансформации территорий с привлечением инвестиций и строительством новых жилых и нежилых объектов, транспортных и инженерных коммуникаций. При этом одним из ключевых инструментов реализации проектов КРТ является изъятие объектов недвижимости, как правило, с последующей компенсацией. Экспертиза становится решающим элементом в обеспечении справедливой оценки имущественных прав, документальном подтверждении ущерба, стоимости активов и достоверности расчётов, представляемых государством. С учётом огромного градостроительного потенциала — свыше 250 млн кв. м по текущим проектам в 77 субъектах РФ — потребность в квалифифицированной экспертизе от специалистов ТОП ЭКСПЕРТ только возрастает.
Основные виды экспертиз, проводимых в рамках КРТ
Реализация программ КРТ требует привлечения широкого круга экспертных исследований, каждое из которых выполняет конкретную функцию в процессе правовой защиты прав собственников. Оценочные экспертизы являются центральным звеном: они позволяют определить рыночную стоимость недвижимости, инженерных сетей, имущественных комплексов, а также объём убытков, связанных с переездом, демонтажем и упущенной выгодой. Строительно-технические экспертизы необходимы для фиксации текущего технического состояния здания, подтверждения наличия неотделимых улучшений, реконструкций и соответствия объекта проектной документации. Инженерные экспертизы включают исследование коммуникаций, оборудования и технических систем, в том числе встроенного и капитального характера. Землеустроительные экспертизы применяются для проверки границ участков, законности включения в границы КРТ и корректности учёта площади. Также востребованы экономические экспертизы для анализа убытков, расчётов компенсаций и обоснования позиций сторон. Нередко суд требует рецензию на государственную оценку, что делает важной работу независимых специалистов. Особое место занимают правовые и документные экспертизы, позволяющие подтвердить легитимность правоустанавливающих документов и проверить корректность сделок. В условиях цифровизации всё чаще назначаются IT-экспертизы: для анализа цифровых переписок, подписей, уведомлений от органов власти. Комплексное применение экспертиз обеспечивает достоверную и защищённую позицию собственника при переговорах и в судебном процессе.
Именно оценочная экспертиза является краеугольным камнем в спорах, связанных с изъятием объектов недвижимости в рамках КРТ. Она позволяет обосновать адекватную компенсацию за недвижимость, которая зачастую оценивается государственным заказчиком заниженно. Согласно положениям Федерального закона № 494-ФЗ и сопровождающим его нормативным актам, изъятие возможно только с выплатой справедливой компенсации, но понятие «справедливая» в реальности требует экспертного подтверждения. Сюда входит не только оценка текущей рыночной стоимости, но и определение дополнительных факторов: износа, реконструкций, неотделимых улучшений, наличия арендаторов, встроенного оборудования. Кроме того, оценка должна учитывать не просто продажную стоимость, а реальную стоимость замещения, которая включает затраты на новое помещение, переезд, подключение коммуникаций и иные расходы. В случае заниженной оценки со стороны ДГИ или другой госструктуры, собственник имеет право оспорить её в арбитражном суде. В этом случае оценочное заключение, выполненное профессиональной независимой организацией, становится главным доказательством в пользу владельца. TOP EXPERT GROUP предоставляет такие заключения с полной методологической проработкой, с учётом судебной практики и нормативных требований. Наши оценщики имеют допуски СРО, опыт работы в судебных спорах и используют актуальные методы расчёта, признанные арбитражными судами.
Значение оценочной экспертизы при изъятии имущества
Нормативно-правовая база, регулирующая экспертизу и КРТ
Экспертные процедуры, проводимые в рамках КРТ, опираются на обширную нормативно-правовую базу, которая включает как сам Федеральный закон № 494-ФЗ, так и ряд подзаконных актов, регламентирующих порядок торгов, заключения договоров, изъятия и компенсации. Среди ключевых документов — Постановление Правительства РФ № 701, регулирующее правила торгов по КРТ, Постановление № 846 о субсидиях при переселении, Постановление № 594 о правилах изъятия объектов, а также методические рекомендации Минстроя и Фонда развития территорий. Все экспертные заключения, представляемые в рамках реализации КРТ, должны соответствовать требованиям процессуального законодательства: в арбитражных спорах — АПК РФ, в делах по изъятию жилых помещений — КАС РФ. Законодательство предусматривает обязательность указания экспертного учреждения, перечня вопросов и оснований для назначения экспертизы. Помимо этого, активно внедряется модель пространственно-экономического моделирования КРТ, в рамках которой эксперты участвуют не только в спорах, но и на стадии подготовки решений органов власти. В этом контексте эксперт становится не только источником доказательств, но и участником градостроительного планирования, на которого возлагается ответственность за объективную оценку последствий реализации КРТ.
TOP EXPERT GROUP: экспертная защита в рамках КРТ
TOP EXPERT GROUP оказывает полную экспертную поддержку собственникам, вовлечённым в процедуры изъятия имущества в рамках КРТ. Мы проводим оценочные, технические, землеустроительные, инженерные, экономические и правовые экспертизы, а также рецензии на государственные заключения. Наши заключения применяются как в досудебном урегулировании, так и в арбитражных и административных судах, полностью соответствуя нормативам и стандартам. Особое внимание мы уделяем работе с объектами стоимостью от 50 млн рублей — производственными зданиями, коммерческой недвижимостью, комплексами с инженерной инфраструктурой. Мы подготавливаем отчёты для подачи в ДГИ, участвуем в переговорах, предоставляем шаблоны заявлений, ходатайств, заключаем экспертные соглашения и сопровождаем клиента до получения компенсации. Преимущества работы с нами — это не только глубокое понимание законодательной базы КРТ, но и наличие специалистов с судебной практикой, экономистов и инженеров с допусками СРО. Мы делаем ставку на качество, аргументацию и прозрачность расчётов — именно поэтому наши заключения влияют на итоговое решение суда и позволяют собственникам добиться справедливой компенсации в условиях масштабной трансформации городской среды.
Порядок проведения экспертизы
Согласно ч.3 ст.94 Закона № 44-ФЗ заказчики обязаны проводить экспертизу принимаемой продукции. Такая экспертиза должна проводиться своими силами («внутренняя экспертиза») либо к ее проведению могут привлекаться эксперты, экспертные организации («внешняя экспертиза»).
С помощью экспертов или своими силами?
После того как поставщик выполнил обязательства по контракту, заказчик осуществляет приемку и должен выполнить экспертизу результатов исполнения контракта. В материале читайте: в каких случаях экспертиза обязательна, кто должен ее проводить, и как оформить ее результат.
Почему результатам работы нашей организации можно доверять ?
Наши документы
лаборатории